10 апреля 2025 года Верховный Суд РФ вынес Определение №306-ЭС24-22184 по делу №А12-25803/2023, которым подтвердил право участника долевого строительства (дольщик), заменившего в реестре требований о передаче жилого помещения конкурсного кредитора в порядке процессуального правопреемства.
Согласно материалам дела, АО Коммерческий банк «Центр-Инвест» (банк) выдало гражданке Мониной Н. И. кредит на покупку квартиры у ЗАО «Строительная компания «Волго-стройинвест»» (первоначальный застройщик).
В 2016 году первоначальный застройщик был признан банкротом, и обязанности по строительству были переданы новому застройщику (компания).
В связи с неисполнением Мониной Н. И. обязательств по кредитному договору судом в 2018 году в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 3 488 378 руб. 44 коп., обращено взыскание на заложенное по договору долевого участия право требования квартиры.
На основании вышеуказанного решения банку выданы исполнительные листы, возбуждено исполнительное производство, в рамках которого банку передано нереализованное на публичных торгах право требования вышеуказанного жилого помещения стоимостью 3 163 752 руб.
Суд вынес определение от 26.03.2019 в деле о банкротстве должника и удовлетворил заявление компании о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и переходе обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений.
В феврале 2020 года банк зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости как участник долевого строительства на основании договора долевого участия.
Определением суда от 25 июня 2020 г. конкурсный кредитор Монина Н. И. в порядке процессуального правопреемства заменена на банк в реестре требований о передаче квартиры.
Компания сдала многоквартирный дом в эксплуатацию 30.12.2021.
Банк в рамках дела о банкротстве обратился с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение установленного судебным актом обязательства о передаче помещения в соответствии с реестром кредиторов и определением суда от 28.03.2017, в удовлетворении которого ему определением суда от 12.05.2023 было отказано с указанием на то, что должником в деле о банкротстве является общество, чьи обязательства переданы компании. Соответственно, права требования должны быть реализованы в порядке искового производства.
Поскольку обязательство по передаче жилого помещения банку новым застройщиком не исполнено, банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из того, что в результате приобретения компанией прав и обязанностей застройщика-банкрота к новому застройщику переходит обязанность компенсировать размер реального ущерба ввиду невозможности исполнить обязательство в натуре. При этом суд пришел к выводу, что банк не пропустил срок исковой давности.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, что было поддержано Судом округа.
Верховный Суд РФ не согласился с ними, указав, что факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность по завершению строительства проблемного объекта, и передача ему этого объекта фактически является началом реализации плана выхода должника из кризиса. Следовательно, с этого момента применительно к банкротству начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.
Ввиду неисполнения компанией обязательства по передаче банку жилого помещения требование последнего о взыскании с ответчика убытков в размере рыночной стоимости квартиры является правомерным.
Судебная коллегия отклонила довод нового застройщика о включении в реестр участников строительства застройщика-банкрота требования о передаче объекта долевого строительства, которое в отношении компании являлось заведомо неисполнимым. Приняв на себя в 2019 году обязательство по исполнению требования о передаче квартиры Н. И. Мониной, компания не вправе ссылаться на то, что в 2015 году разрешение на строительство было изменено, в результате чего на 24-м этаже не предусматривалось строительство квартир, включая спорную квартиру. При принятии обязательств застройщика, признанного банкротом, новая компания, действуя добросовестно, должна была проявить должную осмотрительность и сопоставить документы, являющиеся основанием для строительства, данные инвентаризации и реестр застройщика.
Таким образом ВС подчеркнул, что права кредиторов-дольщиков сохраняются независимо от замены застройщика, особенно когда таковая произошла в рамках процедуры банкротства прежнего застройщика. Если конкурсное производство завершилось принятием решения о завершении мероприятий конкурсного производства и переходом всех обязанностей к новому исполнителю (новому застройщику), последний обязан соблюдать договорные условия в полном объеме.
